Tenpou Report


最新の不動産市況と今後の事業戦略
強い会社の7つの経営法則土地神話とこれからの経営
中小企業が拓く21世紀日本経済構造転換の時代を斬る
返還前夜の香港超成長市場古葉監督



「最新の不動産市況と今後の事業戦略」 ネットワーク88 代表 幸田 昌則 2001年9月18日

[結 論]
「地価はまだ下がる。」「特に住宅地が下がる。」「広島の地価は下がる。」

[対 応]
「換金需要」「投資物件」「単身者用分譲マンション」
地価が右肩上がりの時代の経営をしていないか、地価が上がる時は素人でも不動産業が出来る。
根拠も無く希望的に地価が再び上がる時はすぐ来る。その時まで耐え忍ぶ経営をしようと思ってはいけません。地価はまだまだ下がります。
地価が下がっているので、下がっている時代に合う経営をしなければならない。
@「換金需要」
2000年11月の資料で不動産の売却理由の60%が換金で、法人の社宅や遊休土地を売却し換金する件数が増えている。
法人の換金需要をターゲットにした商売が、地価が下がる時代に適した商売であると思われます。
A「投資物件」
景気が回復はまだ先のになりそうなので低金利はまだ続きそうである。
銀行金利より利回りの良い投資物件を資産家に販売する商売も、この時代に適した商売であると思われます。
B「ターゲットを変えた分譲物件」
一次取得者向けファミリータイプの分譲マンション販売は頭打ちになって来た。
ターゲットを20才台30才台の単身者に絞り、特に女性に絞り、急成長している会社がある。
今後増える高年齢向け医療付物件やペットが飼える物件の需要が増えると思われます。

[今後、地価が下がる理由]
住宅需要は一次取得需要と買換え需要の両輪が回転して継続的に進むのであるが、今は一次取得需要のみで継続的に発展していかない。
低金利で借りるよりも買ったほうが安いと、マンション分譲のブームが1988年〜1990年と1994年〜1996年に2回起こり、
地価の下落を下支えをしていたが、一時取得需要にもかげりが見え供給戸数が年々落込んで来た。
一方、法人の売却換金需要は益々増加傾向にある。土地の供給が増加し、需要が減少するのであれば、地価が下がるのは経済原則である。
商業地は空室率増加で地価は下がるであろうが、住宅地の地価はマンション分譲ブームの下支えがなくなり今後かなり下落すると思わます。
広島は人口増加がなく、人口増加がないと言う事は高年齢化すると言う事で、高年齢者は土地建物を所有しており、住宅需要が減少する。
マツダ及びマツダ関連企業の換金需要は増え、土地供給は増える。供給が増え需要が減ると、広島の地価は下がると思われます。
不動産も2極化が進み、東京都中央区で言えば銀座は需要があるが日本橋浜町は需要がない。需要が地価に影響するのは当然である。
同じ銀座でも並木通りはかなり需要があるが、その他はそうでもない。並木通りに面する物件の賃料は15万円/坪であるが、一歩入ると8万円/坪である。
広島で言えば、紙屋町・中町・牛田東は人気があるが、舟入中町・東平塚町は人気がない。



強い会社の7つの経営法則」 浜松大学 教授 坂本 光司 1999年1月19日
坂本教授は現場主義で数百社の企業を観察し、今も週に2日は企業を観察されている。以下の5つの目で冷静に数値に基づく企業評価を行い強い会社の共通項を探された。強い企業とは@人財の育成・確保A創造力の強化B財務体質の強化―を目指して人物金を使って努力している。人財がいないのは、人財育成・確保するための努力していないからで当たり前の事と断言される。
「時代を読む5つの目」
@客観的に冷静に物を見る
A歴史感に基づきロングスパーンに物を見る
Bグローバルスタンダードな視点で物を見る
C原理原則感で何が正義か何が環境
D現場感 一流企業が何を行っているか見る
「一流企業の定義」
@10年以上長期的に連続して増収増益
A経常利益/売上=7%以上(10年平均)
(全国平均2%、但し赤字企業6割も含む)
B経常利益/従業員(利益生産性)
「強い会社の7つの経営法則」
@高い志(経営者) 世界一の企業を目指す
A人財 無から有を産む人財、人財を育成・確保に時間・金を使う
人財がいないのは集める努力(時間・金)していない
B創造(オンリーワン) 明日以降の会社(研究・開発)に20%以上人・物・金
他社がやっていると行わない、他社が参入してくるとやめる
C顧客密着・感動サービス 産販一体、受注生産
Dアウトソーシング 研究・開発は大学・国の研究機関を使う
E財務 自己資本率70%、目標は50%
Fグローバルスタンダード
「優良企業」
アルボ(静岡県) 従業員7人 寝たきり老人用入浴感のある全身シャワー
中村ブレース(島根県大田市) 従業員70人 利益率10% 受注残3年後


景気が悪いのは政治が悪いのではない、民間がバブル時に技術革新を怠ったからである。昭和20年代には造船・製鉄に代表される重工業、昭和30年代には化学コンビナートに代表される化学工業、昭和40年代には家電に代表される電気機器メーカーが、過去、技術革新を行い経済を持ち上げて来た。
金融機関は貸し渋りをしているのでなく、金融機関から見て借りて欲しい企業が借り渋って、設備投資を行っていない。
「これからの不動産業者は所有ではなく、管理。」
これからの不動産経営は、不動産を所有するのではなく、人の所有する不動産をより効率の良い管理を行い、所有者と利用者の満足度を上げる事である。
不動産を多く所有している企業として、三井不動産鰍ヘ、現在毎日55億円の赤字を増やしている。企業を人に例えると脳震盪を起こして倒れている状態である。
ヨーロッパでは貴族が土地を所有し、不動産業者が小口に借地を行い管理し、賃料の半分を不動産業者が管理手数料としてもらう。
世界的なホテル企業としてハイアット・ヒルトンが有名だが、元々は不動産業者で他企業所有の土地建物を借りそこでホテルを経営をおこなっている。新宿のヒルトンは東京都水道局が土地建物を所有し、ヒルトンが賃貸しホテルを経営している。
広島のアーバンコーポレーションは4年で上場し、広島市内の5割のマンションを管理している。アーバンコーポレーションの急成長の秘密はマンションの管理人が毎朝新聞を各住戸に持って行き、宅急便を受取り各住戸に持って行き、宅急便の送付の受付けを行う事にある。また、クリーニングの受付け引渡し、マッサージも周辺から呼ぶサービスを行う。
大阪で、サラリーマンの家庭ではウイークデイに自家用車を使わないので、ウイークデイに自家用車を借りそれを一般のレンタカー業者の半分のレンタル料で一般に貸す。また、駐車場が空くので、それも時間貸しで一般に貸す。
福岡の天神で、オフィースが空いたので、小口に事務所を割りそれぞれを200軒の床屋に貸し、事務所では1万円/坪の賃料だが小口の床屋では平均3万円/坪で貸せた。各床屋は3人/日で収支が合い。それぞれの固定客を電話で勧誘する。


中小企業が拓く21世紀」 経済評論家 内橋 克人 1998106

今の世の中は流れが速く、時代を乗りこなすためには機動性を持ち得る小さい会社が適正規模ではなかろうか、大きな会社も独立採算制の事業部制を用い小さい規模の単位カンパニー・イン・カンパニーを試行している。まして人件費等固定費の贅肉を多く背負った大企業では機動性が要求される大競走時代に生き残ることはできない。これから、大企業は大企業同士合併して、巨大企業になり市場の寡占化・経費の削減を模索する。中小企業はその機動性・俊敏性・経費の軽さを生かす。また、ビックプロジェクトを行う時には、中小企業数社が大企業の各セクションのように融合するバーチャルカンパニーになり、大競走時代を勝ち残る機能を備えている。

現在、世の中が歪な状況にある。長い歴史の観点より考察すると、バランスの取れた状態とは、横軸の時間と縦軸の空間とが程よく均衡を保った状態である。今の歪な状態はインターネットに代表される空間的の方だけがが大きく広がり過ぎ、時間的広がりがない。平成9年に政府は財政を健全化するため、消費税の5%への切上げ、減税の取止め、保険費切上げを行い9兆円の増税を行った。景気が失速している時に増税をするとは、前文の時間軸の広がりのなさを証明するものである。世の中の歪みのもう一つは、バーチャルな体験を本当の体験と見分けができなくなっている。疑似体験を本当の体験の経験則と思ってはならない。

現況の景気は、消費の減少・金融不安・アジアの経済不安によりデフレスパイラルを生じますます景気が失速している。今の不況対策は、現在の分裂している競走セクターから協同・統合の共生セクターを目指すムーブメントである。

これからの世の中予測はを以下に示す。

1.虚の経済がなくなり、本来の実受の経済になる。今の虚の経済とは、為替の取引高は実貿易の数百倍ある事や、証券とか為替は経済動向とリンクしているがデの実態はカジノであり丁が出るか半が出るか偶然の予測である。

2.デンマークのように、経済は成長するが、化石燃料消費は減少する。

3.自足可能な社会。Foodenergycare

急成長している企業を以下に示す。

1.米国バーモント州の零細酪農を救うため、バーモント州の零細酪農の乳製品しか使わないアイスクリーム製造業者。キーワードはアグリビジネス。

2.動物実験を一切しない化粧品メーカー。キーワードは動物愛護。

日本経済構造転換の時代を斬る」 立教大学経済学部 助教授山口義行 平成1010月6日

* 現 状  目の前に迫った中小企業の大量崩壊

金融ビックバン一環で大蔵省が98年4月より行っている早期是正措置があります。早期是正措置とは、護送船団方式から金融自由化になるに伴い金融機関の経営が不安定になる可能性が高いため、大蔵省が一定の基準から外れるものは業務停止を含めた厳しい指導を行うものです。一定の基準の一つにBIS規制(注1)の自己資本比率(自己資本/総資産 注2)8%(国際業務を行う銀行)があります。自己資本比率8%を確保するため分子の自己資本を増やすか分母の総資産を減らさなければなりません。ところが早期是正措置の中に貸付け企業の成績表である分類TUVW(注3)があり、98年の秋には分類Vの回収を75%(50%)分類Uの回収を10%しなければならないと言う指導があり、これが分子を圧縮します。なお且つこの所の株価低迷です、日経平均が16000円を割れると金融機関が経営不振になると言われていますが13000円を割れると言う状況でますます分子を圧縮します。各銀行は崖っぷ地に立ち崖によろけそうになる中で、自分の身を守るためできる事は分母の貸付け金を減らす事だけで、具体的には資金回収・貸し渋りを行わざるえない。大企業に対して資金回収は難しいので、中小企業に対して資金回収を行う。中小企業は長年続く不景気でやっとの思いでよたよた自転車操業をしている中、貸し渋りで現金を貸して貰えないどころではなく、資金回収で借金を返せと言われては倒産しかなく、各銀行も潰れるのが分かっていても資金回収を行わざるえない状況です。

(注1)Bank for International Settlements国際決済銀行 金融機関の自己資本比率規制(BIS規制)などの提案を行っている。

(注2)BIS自己資本比率

貸出残高などの資産額に対する資本金や引当金などの自己資本の割合を表します。自己資本は基本的項目(Tier1)と補完的項目(Tier2)とに区分され、補完的項目は基本的項目を限度として自己資本に算入できるとされています。

[基本的項目]

資本金、法定準備金(資本準備金・利益準備金)、剰余金などの合計額とされています。

[補完的項目]

有価証券含み益の45%相当額、一般貸倒引当金および劣後ローンなどの劣後債務などとされています。

(注3)分類T 健全、分類U 2期赤字、分類V 倒産はするが時期が不明、分類W ほとんど倒産状態

* 対 策  中小企業家同友会のムーブメント

モラルハザードの問題は当然過去現在の経営者に対して厳しく責任を取ってもらう。また、一企業に税金による資金援助を行って良いのかと言う議論よりも、銀行は市民的共用物であると言う解釈で、なるべく早く税金による資金注入しないと日本経済は破綻、中小企業の大量崩壊が目の前に迫っています。

中小企業の経営者は中小企業家同友会のムーブメントとして政府に税金による銀行への資金注入を早期に行うよう働きかけなければならない。

* 不況時代の消費者の心を掴む方法

消費者は、飽和状態になれ日常の生活では豊かさを実感できなくなっている。お金を払うに見合う価値を与えてあげなくては消費者の財布は緩まない。それでは、どうすればよいか。それは消費者に感動を与える事である。私が色々調べたところ感動を与えるには、自分を発見した時に感動するようだ。名前を覚えていてくれたとか、

1.住宅メーカーで家の柱をこれはお父さんの柱、これはお母さんの柱、これはお姉ちゃんの柱と決め、工場でそれぞれの柱を加工する時にお父さん・お母さんを呼び、手伝ってもらう。家が立上った時にまずお父さんはお父さんの柱の所へ行く。

2.カッターシャツのプロは時計をはめる方の手を聞き袖丈を変える。

* 成長する企業

1.商品は飽和状態だが困った問題を解決してくれる商品。

ロンドンの銀行マンは、「これからは製造業のようにプロダクトする。それぞれの顧客に合わせた金融商品をプロダクトする。」と言っている。

2.地元に密着し、この町に何が必要か提案する。町づくり提案型。

3.異業種ネットワークを形成する。マツダ下請け組合、技術ブローカー

4.フジゼロックスでは異業種交流ではなく、一歩進んで異業種体験を行っている。異業種の思考システムを理解する。

5.財務諸表・経営者人格・経営者の考え方・経営計画・財務計画を明解に示せる経営者になる、金融機関の融資金額・融資金利に差が出てくる。

6.消費者のニーズ提案型

返還前夜の香港 1997.06.06

香港が中国に返還、自由経済の英国から共産主義の中国に政治体制がかわる大変革にもかかわらず、香港人はかなりクールに変革を迎えようとしている。登小平の1国2制度宣言、香港が現状の民主主義でありつづける事を希望する米国の発言、大国の圧力に漂う東洋の真珠は何処へ行くのだろう。

北京政府は変革しない事をアピールしようとしているのか、香港の行政トップは初代行政長官の董建華氏に変ったが他の大臣クラスはまったく同じ人事で治める。

 「返還後もこの日、この場所で追悼集会を」――。天安門事件から8周年にあたる4日夜、香港のビクトリア公園で、民主派勢力による恒例のキャンドル集会が開かれた。中国への返還まで1カ月を切り、デモや集会の自由が今後制限されるのではないかという不安が広がるなか、市民の関心は高く、5万5000人(主催者発表)が参加した。犠牲者への追悼そのものよりも、返還後の表現の自由確保と、中国の民主化促進への要求が前面に出た集会となった。主催した香港市民支援愛国民主運動連合会(支連会)の司徒華主席が「中国が天安門事件を再評価し、関係者を名誉回復するよう要求する。返還後もこの集会を開き続ける」とあいさつした後、参加者がろうそくを手に1分間黙とうし、犠牲者を悼んだ。 会場には「民主活動家の釈放」「民主中国の建設」「1党独裁の終結」などの横断幕が掲げられた。香港では現在、中国主導で設立した臨時立法会(議会)が、返還後のデモや集会の許可を厳しくする方向で法改正を審議している。集会自体が禁止されることはなさそうだが、中国当局は「国家安全への脅威」を理由に北京の首脳陣に対する個人攻撃や中国の体制を批判するような催しは認めない構えだ。香港特別行政区の初代行政長官となる董建華氏も、天安門事件に関係する民主派の活動の継続には消極的で、来年以降は内容の変更を迫る可能性もある。(朝日新聞)

香港が共産圏になるため、共産圏に住む事を嫌い3年・4年前にカナダ等へ移住した弁護士・医者等は移住先で成功せず、共産圏になる直前の香港に戻って来ている。彼らは香港を出る時分譲マンションを3〜4千万円で売却したが、同じ分譲マンションが今では6〜7千万円に高騰し買えなくなってしまった。

後述DATAにあるが、香港2流の商店街で1階店舗の賃料が10万円/坪している、かなりの高レベルである。近年、シンガポールと比べ香港の経済成長は鈍化している。深セン・上海では高層ビルの建設ラッシュが続いている。深センではクアラルンプールの世界一の高層ビルを抜く世界一の高層ビル計画がある。行政は特別でない経済特別区の上海・深センでかなりのパワーで高成長している。行政も特別の香港特別区で通貨発行権・関税自主権が認められれば今後とも香港経済は安定して成長するのではないだろうか。

インタビュー

香港の日本系企業で働いている日本人は「若干の不安はあるが、香港経済は現状を維持するであろう。香港経済崩壊は北京政府に何の利益も生まない。逆に深セン・上海など経済特別区の経済状態を中国本土に広げて、中国本土の自由経済化が進むのではなかろうか。」

深センの中国添乗員は「同じ中国なので統一するのが当然。まったく問題無し。」(天安門事件など香港人には不安もあるが)「しかたがない行為だ、北京の治安が乱れては中国全土が不安定になる。」

DATA

□ 賃貸マンション:1万円/月(香港の公団で6畳一間、1mの流し、共同便所、共同風呂、17階)公団は7年待ち。民間は同じ条件で5万円/月。

□ 分譲マンション:7千万円(15階、築10年、50u)毎年1千万円上昇。

□ ジャンクフード:マクドナルドのセット(ハンバーガー、ドリンク、ポテト)が180円。ケンタッキーのチキン1本が120円

□ 1階店舗の賃料:10万円/坪月。東京で言えば新宿(一等地でない)ぐらいであまりきれいでないビルの1階が30坪ぐらいで月300万円

1香港ドル=16円で計算


「これからの超成長市場はこれだ」 三菱総合研究所 常務取締役 佐藤公久 96.02.06

1.技術の高度化・マーケットウォチング

□ 大量生産・安価生産に適した大企業の時代は終わり

2.経済トレンド

□ 経営者の年頭挨拶の中にトレンドのキーワード

今年のキーワード、"改革と創造(企業と人材)"、問題処理・ルーチンワークはアジア後進国・コンピューターに任せる

□ 海外情報はBS放送のBBC

□ 経済成長率2.5%が基準、3%以上 好景気―現場重視・売上げ拡大化、2%以下 不況―重点志向(市場を絞る)・ライバルチェック(異業種)

プラス要因―設備投資していない、企業は思っているより好景気

マイナス要因―鉄鋼・化学・自動車業種は不況、日本企業は海外投資を重視

□ 設備投資、5%―GNP3%、3%―GNP2%、2%―GNP マイナス

□ 為替レートは日本の経常収支と米国の貿易収支で決る。105〜107円/$

□ 経済不安要素

財政不安―消費税アップ高

雇用不安―製造業よりサービス業

金融不安―住専問題・不良金融企業の整理

3.メガトレンドー新しい成長産業

□ 情報通信

ショピング 2000年には100兆円市場、家庭浸透がポイント、米国での売筋―車・ワイン

□ アミューズメント

パチンコ・競馬→トトカルチョ・スロットマシン

参加型―自己バンド・自己劇場(下北沢)、米国 ストリートバスケット

70兆自動車、25兆アミューズメント(パチンコ17兆含む)

□ メディカルエンジニアリング

中国―やせる石鹸、米国―やせるガム700円・メラトニン 不老長寿薬

□ 住宅 環境 街づくり

全体システムで構築、北九州市 階段をなくす、シリコンバレーが理想

4.総合電子応用の薦め

□ 生産の電子化 FA CALS、ライバル企業間でも部品の標準化、ペーパレス DVD、ネットワーク化

□ 事務の電子化 OA ルーチンワークはコンピューター、人間は創造作業

□ 空間の電子化 インテリジェントビル

□ 製品の電子化 ファナック

□ 情報とサービスの電子化

マーケットウォチングをコンピューターで有効化 花王、資生堂、セブンイレブン

丸井―利益で百貨店全体超える、赤いカードで顧客管理、18才で免許証のダイレクトメイル、結婚したら住宅DM

5.小売業態の変革

□ CVS(コンビニエンスストアー) 売れない物を置かない、セブンイレブン・ファミリーマート 6千店弘前市・秋田市には無い

ターゲット @学生A単身赴任B共働き、主婦は品揃え値引きの点でターゲットから除く

ファッション店員―ファッションアドバイザー、20代のファッション知識高い、ミラノ・ニューヨーク

□ スタミマドリンク・スポーツドリンク 利用者―20代男性・20代女性・塾帰りの小学生

□ ネーミング 社名で漢字8文字はつぶれる、長電話はユーザー主義なので良い傾向

※その他情報

□ 遷都先は那須塩原・岐阜

□ 外国語が下手な国 @英国AロシアB C日本

□ オラクルは、エジソン社長率いる1台$500のコンピューター会社

□ 中国福建省、海外投資最適地、賃金格差1:35。上海1:10。広東1:20。中国全体1:100

□ 経営者に必要、@コンピューターAインターネットB慶応藤沢キャンパス見学(図書館に本がない)

□ "21世紀になるとなくなる言葉" :シルバーシート(国民全て老人)、専業主婦、甥姪、伊豆半島(地震でなくなる)、20世紀という梨

古葉竹識 97.6.3

年間130試合の内65勝勝つ事は、選手の取り方育て方さえ間違わなかったらどのチームでもできる。優勝するためには70勝以上勝たなければならない。65勝よりあと5勝から10勝余分に勝つために、@ミスの少ない野球 Aスイッチヒッター Bユーティリティプレイヤーの3点を実行した。

ミスの少ない野球をするためには、基礎的練習の繰り返し、チーム連携プレーを徹底させる、気を抜いたプレーをさせないようミスした選手を厳しく叱る。叱るところをTV放映されないようTVカメラには気を使った、TVカメラに赤いランプがついている時は殴ったり蹴ったりできない、ベンチに選手が座って下半身が見えない時は見えないように蹴った。私が色紙にサインする時「耐えて勝つ」とよく書くが、当時選手たちは自分たちが耐えていたと言っていた。

左打席は一塁に近い足が早ければ内安打でもヒットになる可能性が高い。昭和50年、高橋慶彦・山崎・正田に左打席の有利さを理解してもらいスイッチヒッターに挑戦してもらった。彼らは私の知っている限り最も練習した選手ではなかろうか。

選手の軸は山本浩二・衣笠で、高橋慶彦・山崎・正田・水谷が固定のスタメン、バッテリーを加えると8人になり、残りの枠が1人しかない。新人が出場しようと思っても、私は3塁しか守れませんと言っているようでは試合に出られない。先輩が器用貧乏になるからやめろと言われたが上記の理由を言い理解してもらった。私は内野は何処でも守れ外野も一つ守れるユーティリティプレイヤーを育てた。

長島監督がピンチヒッターを出す時、審判にバントの構えで交代を告げた。次はバンドだと分かっていたのでピッチドアウトさせた。試合相手監督の顔の動きでサインを読み取りシーズン5試合は勝てたと思う。特に巨人からは2〜3試合勝てた。私はベンチの隅にいたので、相手のベンチからは見えないが相手の内野手が良く私の動きを見ていた。落合はよくカマをかけて私にサインの話をするがほぼ当たっていた。右手が先に動くとノーサイン、左手が先に動きキーの次に触った所がサインで、口はバント、耳は盗塁などと決めていた。